探案说法丨新老物业交替，30万消防维修款谁来承担？法院这样判决

南海网3月28日消息（记者 林文泉）小区内新老物业交替，往往会产生各种矛盾，特别是一些费用结算的问题，当老物业合同终止后服务责任能否随之“一键清零”？近日，文昌市人民法院审结一起物业服务合同纠纷案，新物业刚入住就垫付30万元消防维修款，老物业不愿承担此笔费用，法院依法判决业主在专项维修基金范围内承担主要责任，老物业承担次要责任。

2016年，前期物业公司进场文昌市某小区提供物业服务。2021年，新物业公司进场服务，前期物业公司撤场离开。新物业公司接手后，发现消防设施多处损坏，急需进行消防设施整改，当地消防支队对该小区消防问题发出整改通知。

前期物业公司长达5年服务期内的“选择性失明”，让消防系统沦为被遗忘的“隐形角落”，新物业公司被迫成为“消防急诊医生”。为此，新物业公司先行垫付30万元对小区消防设施进行维修、整改，如果找不到消防维修的责任方，此笔费用由小区业主承担。小区业委会将前期物业公司告上法庭，要求其承担该笔消防维修设施费用。

文昌法院认为，根据法律规定，专项维修资金归业主所有，专门用于物业保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新与改造，严禁挪作他用。前期物业公司与新物业公司交接时，资料清单中没有消防设备维修养护资料。同时，前期物业公司未能提供对消防设备定期巡查、及时修复小修项目的证据；对于中修、大修或改造项目，也未提交编制相关计划并向业主大会或业主委员会报告的证据，可见其并未依约履行对案涉小区消防设备的维护修缮义务。该小区在前期物业公司管理的5年中，消防设备受海南潮湿气候、台风侵蚀等自然因素影响，自然老化与损坏是设备故障的主因，而前期物业公司未尽及时维护维修义务是次要原因。业主在物业公司未履行管理义务时，未及时解除合同聘请新物业，也需承担设备自然老化及损失扩大的维修责任。

综上，文昌法院根据违约对消防设备产生的后果认定本案的消防设备维修费用，由业主在专项维修基金范围内承担主要责任，前期物业公司在未依约履行物业服务义务的范围内承担次要责任。

法院释法：

文昌法院介绍，本案的关键点在于案涉消防维修的内容是属于专项维修基金项下维修范围，还是物业公司所收取物业费中应承担的维修范围。法院从“原因力比例责任”角度破解困局，实则是惩戒了物业公司的管理懈怠，为物业行业“预防性维护”义务敲响警钟；又考虑到当地特殊气候的客观影响，警戒物业服务日常检查不到位，业委会的监督缺位也可能放大损失，当日常维护沦为形式，专项维修基金可能成为物业服务短板的“背锅侠”。南海网版权声明：

以上内容由南海网原创生产，未经书面许可，任何单位及个人不得以任何方式或理由对上述内容的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用、销售。如需转载，请与南海网联系授权，凡侵犯本公司版权等知识产权的，本公司必依法追究其法律责任。电子邮箱：nhwglzx@163.com. 责任编辑：梁嘉颖