(文/解红娟 编辑/马媛媛)9月29日,上海、广州、深圳接连发布楼市新政,整体力度在预期之内。截至发稿前,北京尚未发文跟进。
从内容上看,上海、深圳、广州新政涉及优化限购政策、降低首付比例、降低增值税免征年限等多个方面,着力于增加购房需求总量、降低购房门槛、降低购房成本。
调整住房限购政策方面,广州是第一个全面解除限购的一线城市。
具体来看,广州通知提及,为深入贯彻党中央、国务院决策部署,回应群众关切,促进房地产市场平稳健康发展,经广州市人民政府同意,取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。
此前,广州市相关政策规定,越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区为住房限购区域,在限购区域购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房不限购,非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,在限购区域分别限购2套和1套住房(建筑面积120平方米及以下)。
本次限购政策调整后,广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的,不再审核购房资格,不再限制购房套数。
“广州作为一线城市,其政策调整具有风向标意义。”58安居客研究院院长张波指出,放开限购有望刺激购房需求,提振市场信心,虽然包括上海、深圳在内的城市并没有完全取消限购,但也预示着在“双轨制”的大背景下,商品房市场全面解除限购将是一个大方向。
张波进一步表示,限购取消更有利于多样化改善需求的入场,广州由于处于大湾区的核心地带,同是又是广佛一体化经济重要发展带,对于外来人群的吸引力强,加之广州本身的房价梯度广,更有利于外来人群在此安家,预计此举会带动广州楼市成交量在10月迎来提升。
对比之下,上海的重点仍在优化限购政策,其中,对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的,购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限,调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭,在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策,对在新片区工作、存在职住分离的群体,在执行现有住房限购政策的基础上,可在新片区增购1套住房,促进职住平衡。
深圳亦是以调整为主,对本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭,下同)限购2套住房,本市户籍成年单身人士(含离异,下同)限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内,可再购买1套住房。
非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房,需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房,无需提供个人所得税或社会保险证明。
另外,有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭,在执行上述住房限购政策的基础上,可再购买1套住房。
张波表示,上海、深圳、广州均赶在节前出台政策,无疑是要抢抓国庆节假日楼市的时点。事实上,自9月中央政治局会议定调,以及9月24日国新办金融侧政策出台后,市场对于楼市未来的预期已出现明显好转。但全国面的政策是风向,各地还需“因城施策”落地细化方案,上海此时政策出台非常及时,进一步让购房群体确定了对未来预期向好,为国庆期间的楼市热度提升打下了政策面良好的基础。
在张波看来,限购放松符合市场预期,上海上半年已经降低了限购的门槛,随后又开放单身群体购买二手房的相应限制,离异购房的限制取消,都旨在更好地满足居民的合理住房需求并促进楼市的稳定发展。尤其是本次调整中“非沪籍外环外购买住宅社保年限3改1”,大大降低了在上海工作生活但暂取得沪籍人士的购房难度,同时也更有利于上海外围区域的楼市去化,更有利于市场的供需平衡。
降低首付比例方面,上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%;实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
深圳首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。
中指研究院政策研究总监陈文静指出,本次上海和深圳首付比例均由此前的20%降至15%,上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%,深圳由此前的30%降至20%,均有助于进一步降低居民购房门槛;同时,深圳给予多孩家庭更多信贷支持,多孩家庭购买二套可按首套信贷执行,均有助于带动刚需和改善性住房需求释放。
降低增值税免征年限方面,上海调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年;深圳将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
张波表示,调整增值税征免年限5年调整为2年,这一条是市场非常期待的,大量的以旧换新需求市场现实存在,但是购房者换房成本高,尤其是交易税费高,此政策可以有效降低交易成本,有利于市场盘活。